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僭建/違規改建/建築圖則/防火條例/ 佔用官地
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decidendi



註冊時間: 2010-12-14
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發表發表於: 星期四 五月 19, 2011 12:57 pm    文章主題: 引言回覆

丁屋涉僭建變豪宅出售
蘇富比物業代理 裕泰興羅守輝購入
Apple Daily, 2011年05月19日
記者:黃偉駿


【本報訊】新界僭建丁屋越揭越多,部份被僭建包裝後,更以豪宅推出市場。西貢輋徑篤路 60號一幢丁屋,數年前被外國財團收購後進行大變身,翻新成豪華獨立屋,加建泳池、車房、花園與圍牆。不過,本報發現全部建築與設施均沒有向屋宇署入則申請,涉嫌僭建。獨立屋今年初被裕泰興二太子羅守輝睇中以 2,380萬元高價買入。負責代理的香港蘇富比國際物業顧問未有回應。 

丁屋僭建 變身千萬豪宅賣?


輋徑篤路 60號獨立屋原為 3層高丁屋,後來被包裝成千萬豪宅出售。 成啟聰攝

輋徑篤村是西貢一條劉姓原居民村,面向白沙灣,海景極其優美,加上鄰近白沙灣遊艇會,所以該村的丁屋過去 10多年來不斷被財團收購,再包裝成豪宅出售,動輒千萬元成交。

涉嫌僭建的豪華獨立屋位於輋徑篤路 60號,由四個相連地段組成,原本最少建有一間丁屋,但 07年初被一個外國財團以 1,650萬購入後,即進行全面翻新。該財團老闆 Nis Peter Lorentzen是帆船愛好者,相信是被該地段毗鄰白沙灣所吸入。

丁屋被改造成四層高歐陸式獨立屋,最頂層是半開揚露台客廳。屋內最少有兩個睡房及三個浴室,並設開放式廚房,總樓面面積超過 2,000平方呎。其餘三個地段,則分別建成花園、泳池與露天車房,估計面積同樣是超過 2,000平方呎。


獨立屋的露天車房(箭嘴示)亦被指僭建。 互聯網


工程師指三樓面向白沙灣的露台客廳亦屬僭建物。 互聯網

轉手後不能額外加建


獨立屋內有泳池設施,但並無遞交建築圖則申請。

獨立屋前年建成後,交由香港蘇富比國際物業顧問獨家代理,標價 2,900萬,去年開始向城中一眾富二代推售,最終被老牌地產商裕泰興二太子羅守輝睇中,以 2,380萬買入,雙方今年初簽訂臨時買賣合約,但尚未完成正式交易。

不過,本報根據獨立屋的地段編號前往屋宇署資料庫查閱,發現四層高的獨立屋、露天車房、花園、泳池與圍牆,統統沒有遞交建築圖則申請。根據現行丁屋政策,原居民可以毋須向屋宇署入則,興建不高於三層的丁屋,每層面積不多於 700平方呎。若丁屋日後轉手,新業主不論是否原居民,也只能根據原有丁屋進行裝修,不能加建額外建築物。

改建豪宅拍得住巿區

結構工程師蘇耀坤表示,輋徑篤路 60號的獨立屋即使是視為丁屋改建,其頂層三樓的露台客廳已屬僭建,地下的泳池、花園與圍牆也超出丁屋規範,需要向屋宇署入則申請,否則同樣歸類為僭建物。

蘇耀坤又指出,丁屋僭建包裝成豪宅出售,近年很常見,「唔少賣得幾好價錢,拍得住市區豪宅。」若「攞正牌」向屋宇署入則改建做豪宅,每幢售價更是數千萬元。

本報昨日曾致電新業主羅守輝的公司,查詢他是否知道購入的新物業涉嫌僭建,也曾電郵給舊業主 Lorentzen為何沒有向屋宇署入則,同樣未獲回覆。

負責該物業的香港蘇富比國際物業顧問一名女代理,則表示需要了解詳情,暫時不便回應。

輋徑篤路 60號獨立屋簡介



地點:西貢輋徑篤村
標價: 2,900萬元
樓面面積: 4層高逾 2,000平方呎,兩個睡房、三個浴室及開放式廚房
其他設施:泳池、車房及花園,估計面積約 2,000平方呎
獨家代理:香港蘇富比國際物業顧問
物業背景:未有就獨立屋及花園向屋宇署申請建築圖則
最新情況:今年初簽訂臨時買賣合約,以 2,380萬元售予裕泰興二太子羅守輝

資料來源:《蘋果》資料室


買家不知情購入可踢契

【本報訊】今次被踢爆涉嫌僭建的西貢輋徑篤路 60號獨立屋個案,只是眾多僭建丁屋變千萬豪宅的冰山一角。記者在一些西貢豪宅代理的網頁抽查個案,已發現數間相信是由丁屋改建而成的豪華獨立屋,未有向屋宇署入則。有律師表示,若買賣合約寫明不能追究結構問題,買家隨時無法踢契。

有買家明知僭建照買

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,僭建豪宅一樣有價有市,不少買家有時即使明知是僭建獨立屋,仍然照樣購買,「可能佢哋鍾意個景觀,同埋覺得交通 okay。」他指輋徑篤路一帶的獨立屋景觀優美,加上交通還算方便,呎價可達萬元。惟若果是僭建獨立屋,往往會跌價一半。

今次涉嫌僭建獨立屋的買家羅守輝,未知是否知情下購買。律師梁永鏗表示,若對方是不知情下購買,要視乎合約條文才知能否踢契,「如果係寫明照現況去買,咁就代表買家唔包括要接受埋間屋嘅瑕疵,可以向賣家踢契。」若寫明買家不可對結構或相關組件提出問題,則買家已默認了僭建情況,未必可以向賣家踢契。

豪宅好賣蘇富比分杯羮

【本報訊】本港豪宅市場成交屢創新高,連一向做開珍藏拍賣的蘇富比也來分一杯羮。去年蘇富比便透過特許經營權方式,成立香港蘇富比國際物業顧問公司,正式進軍本港豪宅市場,現時在港獨家代理多個超級豪宅盤,最貴一間標售 4億元。

最貴豪宅標價 4億

蘇富比國際物業在全球多處有分公司,代理世界各地的億萬豪宅。本港的銷售對象也是城中一班富二代,所以一般市民若想向他們預約睇樓並不容易。根據該公司網頁資料,現時在港有數十個代理豪宅盤,最貴一個是山頂賓吉道 3號超級獨立屋,面積約 7,000平方呎,標售 4億元,每呎高達 5.7萬元天價。

香港蘇富比國際物業顧問公司去年 10月才成立,特許經營權為 25年加 25年,聘用了約 20名地產代理,全部是高學歷的專才,總部設在金鐘太古廣場三期。

蘇富比國際物業董事總經理羅禮才開張時已表明,不會設置地舖,主攻豪宅市場,而且售價是 1,500萬元或以上的豪宅,今次被指涉嫌僭建的西貢獨立屋,在該公司代理的豪宅中,已屬於中、下價貨色。
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decidendi



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發表發表於: 星期六 五月 21, 2011 1:59 pm    文章主題: 引言回覆

當清拆令冇到  135宗拖 10年
Apple Daily, 2011年05月21日


【本報訊】樓宇僭建成風,負責巡查及指令清拆僭建物的屋宇署,積壓逾 57,000宗已發出清拆令但沒有清拆的個案,單是去年發出的逾 22,000個清拆令中,高達 86%未有按指令清拆,即只有 14%業主根據指令清拆僭建物。未有執行的清拆令中,有 135宗已拖延達 10年。

議員:必須改革

民主黨立法會議員李永達表示,屋宇署積壓大量清拆令未跟進處理,反映制度及政策上必須進行改革。他指現行制度是署方先向違法業主發出清拆令,要求業主限期內自行拆去僭建物,屢勸不拆後,署方會派員前去代為清拆及向業主收回費用,處理一宗個案非常耗時,也令原來已不足的人手更添壓力。他指拖延 10年的情況不能容忍,政府必須訂下時限,「如果發完清拆令一路唔做,市民會當你得個講字」。

李永達認為,政府處理市區僭建物的進度遠勝鄉村地段,過去 10年已拆去數十萬個市區僭建物,建議政府重點打擊平台、天井、露台及天台等影響樓宇結構的嚴重僭建。
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decidendi



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發表發表於: 星期一 五月 23, 2011 4:00 pm    文章主題: 引言回覆

擁業權業主牆後車位建單位出售
510萬元買舖 原來得幅牆
Apple Daily, 2011年05月23日


510萬買幅牆?屋宇署懶理


被指僭建的商舖現被一間地產代理租用。陳亮華攝

【本報訊】九龍城成龍居地下停車場,去年拆去一幅有業權的外牆並僭建劃成一個商舖出租。業主立案法團多番向相關業主發出警告,及向屋宇署等政府部門投訴不果。涉僭建的業主更於本月中將商舖以 510萬元轉售一名謝姓女士。新買家落定後才知悉商舖原來只是一幅外牆,她認為受騙,正考慮追討賠償。

位於九龍城福佬村道的成龍居,發展商去年 10月時將其擁有業權的一幅 4米乘 3米,名為 EX5A的外牆,賣給一間名為嘉豐物業的公司。該公司隨即將整幅外牆拆去,並佔用原來牆後的停車場專用卸貨車位,築起另一幅新牆圍成一間獨立「地舖」。業主立案法團其後已向嘉豐作出勸喻及警告,均未獲回應。

買家感受騙擬踢契


商舖後面只是簡陋地以木板圍封(箭嘴示)。

法團曾向屋宇署投訴,但署方以新牆沒有結構危險,也沒阻塞走火通路,沒採取行動。法團在過去半年間不斷跟進事件,屋宇署表明新牆屬停車場的室內裝修,不會向業主發出清拆令。直至本月中,謝女士準備以 510萬元購入這間地舖,落了 30萬元定金。她向律師查詢後,才知悉購入的並非商舖,只是一幅外牆的業權。

謝女士昨強調,負責向她推介舖位美聯物業的地產代理,從未有清楚說明賣出的是一幅外牆業權。她感到在整個交易中被騙,現正透過律師追討,爭取撤銷交易及退回定金。她指稍後會正式向地政總署等政府部門作出投訴。

九龍城區議員吳寶強批評,居民已多次要求屋宇署調查事件,但署方一直拖延,令更多無辜苦主受害。他指區內的舊樓平台建有圍欄,過去屋宇署也要求居民清拆,難明成龍居的個案為何不屬僭建,「咁全香港好多大廈都可以咁整啦!」

屋宇署發言人昨回應查詢時指,需要翻查圖則及紀錄,暫時不評論個案,至於有關停車場的業權爭議,則不屬該署管轄範圍。地政總署發言人指今日會派員到現場視察,調查清拆外牆是否涉及違規。

地產代理有責任解釋業權

【本報訊】謝女士買舖變買牆,到底責任誰屬?熟悉房屋事務的立法會議員李永達表示,今次的買賣過程「非常詭異」,因為美聯物業的代理有職責向買賣雙方解釋清楚涉及的業權是甚麼,並指今次事件中,謝女士只購買了外牆的業權,「店舖」的佔地其實係公眾地方,根本是非法佔用土地。

李永達說,地產代理監管局應調查今次涉事的地產經紀,因為他有責任向買賣雙方解釋涉及的業權是甚麼。他直指今次事件中地產代理已令謝女士受到損失,「如果佢知道買嘅係一幅牆,大家用常理諗都知一定唔會用 510萬去買一幅牆啦」。

李永達解釋,事件中的「店舖」位於大廈的「商場公眾地方」,即任何人都無權買賣該土地業權,「家謝女士只係買咗幅牆,所謂嘅店舖用地其實係非法侵佔公共空間,因為塊地根本無賣到」。

李永達又提到,這種情況就像 20多年前不少地產代理賣天台屋,「當時佢哋其實只係買咗天台屋塊地,間屋係僭建物無賣到,但當時好多買家都以為自己擁有天台屋同塊地。」
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decidendi



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發表發表於: 星期三 五月 25, 2011 2:28 pm    文章主題: 引言回覆

與屋宇署圖則不符 強調「買番嚟係咁」
鄭經翰豪宅涉加建一層
2011年05月25日
記者:黃偉駿



《名人涉僭建 越揭越多》
名嘴鄭經翰被揭發寓所涉嫌僭建,但他強調「買番嚟已經係咁」。資料圖片

【本報訊】城中名人相繼被揭發寓所僭建,著名傳媒人「大班」鄭經翰也捲入僭建風暴。鄭經翰位於山頂種植道的豪宅,天台被揭發違例加建了一層天台屋。鄭最初堅持不是僭建,又稱「買番嚟已經係咁」,後來改口指前業主有入則申請改建。不過,本報翻查屋宇署的建築圖則,發現天台除了升降機槽與樓梯位,並沒有任何批准的建築物。

香港數碼廣播有限公司主席鄭經翰位於種植道 21號三樓連天台的豪宅,是 2000年底以 2,233萬元買入,面積約 2,900平方呎,呎價僅 7,700元,相比現時屬於超筍價,因為種植道呎價目前平均由 2萬至 4萬元不等。


山頂種植道 21號近日正搭棚維修,居於三樓的鄭經翰,被指天台涉僭建(藍框示)。成啟聰攝


大廈維修前,天台多出的一層搭建物(箭嘴示)。讀者提供圖片

天台屋上另設圍欄

本報近日接獲居民投訴,指鄭的豪宅頂層有僭建物。本報日前到上址視察,發現種植道 21號正整幢搭棚維修。不過,仍然清楚看到天台多了一層石屎建築物,並設有玻璃窗,天台屋之上另設有圍欄,估計佔了一整層面積。

記者致電鄭經翰時,他似乎已知道記者來意,聲稱近日因為更換了天台屋的玻璃窗,結果被人誤會是「玻璃屋」,「其實只係一個窗台,得一呎闊,你話係僭建又好,乜都好,我唔識答你,總之我依法辦事」。

至於天台屋是否僭建,他最初堅決否認:「你哋搞錯晒,下面嗰一層係咪僭建?梗係唔係啦,我買番嚟已經係咁。」他又說,上址有近 60年樓齡,「舊樓我唔敢講,你知呢輪講多錯多,我買番嚟冇做過任何嘢,只係換咗啲窗」。天台屋上的鐵圍欄,他說僅四呎高,「得咁矮俾狗住咩?」

記者稍後翻查屋宇署的建築圖則,發現種植道 21號的天台,除了升降機槽與樓梯位,並沒有任何准建的建築物,遂再致電鄭經翰求證,他一開口便反駁:「你嗰度係唔啱,我哋後來加建咗一部升降機,我唔知有冇入則,唔係我起,太複雜嘅嘢我冇辦法答你。」

記者問他買樓時是否知道僭建,他顯得更不耐煩:「我當年有查過……第一律師搵唔到圖則,我當年係因為有 sunhouse(指天台屋)先買。買番嚟十幾年,圖則都搵唔到,你嗰張可能係最舊張圖,我想搵張圖睇吓都睇唔到。」
他又稱天台屋不是佔足一層,「我唔知幾多呎啦,總之冇一層,計埋房最多半層……嗰層有幾大面積我唔需要同你講,你唔好理我啲嘢啦,我唔係被告」。屋宇署表示會了解事件,若發現有僭建會作出跟進。


舊樓入則 有機會獲豁免

【本報訊】「大班」鄭經翰的種植道豪宅天台屋是否僭建,連他本人也未必百分百肯定。有測量業人士表示,市區很多建於五、六十年代的樓宇,很多時未用盡地積比率,所以有時將露台密封,也有機會獲得屋宇署豁免;至於加建天台屋,若沒有入則申請,則很大機會歸類為僭建物。

很多未用盡地積比率

市區很多建於五、六十年代的樓宇,業主很多時都會將露台以窗戶密封,變成室內一部份,鄭經翰居住的種植道 21號,整幢樓也有類似情況,將所有露台密封。不過,測量業人士指出,由於這類舊樓興建時,很多都沒有用盡地積比率,所以屋宇署多數豁免他們密封窗台,不會將之視為僭建。

他續稱,這類舊樓的地契往往沒有規限發展密度,只能靠屋宇署批准的圖則進行監管。至於業主在室內進行改建,若不涉及結構性改動,可以獲得豁免,但若涉及在大廈外加建大型建築物,則需要入則申請,否則會被歸類為僭建。至於屋宇署會否執法,主要視乎僭建物有沒有即時危險,若沒有即時危險而業主又拒絕清拆,便可能面臨釘契。
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發表發表於: 星期五 五月 27, 2011 9:58 pm    文章主題: 引言回覆

無視充公警告 工廈照劏房出租
(明報)2011年5月27日 星期五 05:10



大角嘴洋松街工廈的非法出租的劏房僅以木板間開,衛生成疑,部分電線殘舊,一旦發生火警,走火安全沒保障。地政總署兩度派員調查,業主均涉嫌以「鎖門不開」策略妨礙調查,反映地政總署針對違地契活動的巡查權力不足。(明報記者攝)

【明報專訊】針對近年工廠大廈非法改裝為住宅劏房的問題愈來愈猖獗,部分業主甚至拒開門以圖妨礙調查,政府罕有推出「辣招」對付,向大角嘴 洋松街非法工廈劏房的「屢勸不改」業主發出充公物業警告信,限令業主須在指定時間開門接受調查及停止違規,不過,業主懶理警告,限期已過兩個月,地政總署 職員仍不能入劏房檢查,劏房如常出租。

本報今年2月發現,洋松街78號的5層高工業大廈,其4、5字樓單位的伍姓業主,涉非法把上址改成近30間劏房,並在天台建了僭建屋,估計共住了數十人。屋宇署 2007年底開始曾出警告通知要求拆掉僭建,但業主一直不理。


記者發現繼續有人在工廈外晾衫及懷疑僭建,地政總署雖發警告信指會充公物業,但仍不能入屋視察。(明報記者攝)

警告信已釘契

地政總署發言人回應本報查詢時承認,懷疑上址有人違反地契,把工廈變住宅,但調查受阻,地政總署曾向業主發出警告信要求合作。署方沒有詳述警告信內容,但本報發現該警告信已被釘契,即加進土地註冊紀錄內,該信先是斥責業主今年2月1日拒讓地政總署人員進屋調查,繼而重申根據地契,政府有權入屋調查,故限令業主必須在2月28日下午開門接受調查,而一旦發現內有非法劏房出租活動,需於7日內修正。


大角嘴洋松街78號工廈(圖)的非法劏房(位於4樓及5樓),結構和火警安全無保證,住客安全成疑,有立法會議員贊成地政總署以更嚴厲的措施打擊違法業主。(明報記者攝)

拒讓地署人員入內調查

此外,該信罕有引用《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》,指若業主拒合作,政府可申請充公物業,或採取其他進一步行動。據本報了解,2009年起地政總署曾就西九龍區的不同違反土地用途發出約20封聲明會收回業權的警告信,要求業主修正物業用途。

地政總署發言人未肯提供過往曾有向多少宗工廈劏房個案發出警告信,但承認今次發出警告信後,業主在2月28日仍未合作,該署人員因上址不少房間仍鎖上,始終無法入內調查,遂決定把信件釘契。

湯家驊 :鮮聞充公對付劏房

立法會 議員湯家驊稱,過往鮮有聽聞政府用充公物業業權來對付工廈非法劏房,他認同當局採這類更嚴厲的新措施打擊工廈劏房,因一旦火警會危及住客及工廈走火安全,可能引發悲劇(見另稿)。

有人晾衫 續有租客出入

記者前日重臨上址,發現僭建劏房仍在,5樓劏房多間窗戶仍有人晾衫,顯示仍有人居住,並續有租客出入。

對於政府威脅充公物業圖逼令業主停止出租工廈劏房,姓吳租客稱上址月租僅千多元兼毋須先付3個月訂金,若要搬,他擔心找不到同樣優惠的房間。

明報記者 陳志偉 屈俊樂 吳光熙




土地最終擁有人 政府有權充公物業
(明報)2011年5月27日 星期五 05:10


【明報專訊】政府威脅可能充公「違地契把工廈當作住宅出租」的工廈單位,其法律理據是香港政府賣地或賣物業時,只是出售其使用權,土地最終擁有人仍是政府,買家必須遵守地契條款。根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》,任何土地或物業的地契條款遭違反,政府有權充公物業,並把有關決定「註契」。

業主可反對 由法庭定奪

本身是資深大律師的立法會 議員湯家驊 稱,雖然過去未聽聞有工廈因此被充公,但工廈公契一般寫明不得當住宅,加上這會造成走火危險,若因業主屢勸不改,政府申請充公工廈單位,相信有機會獲法庭接納。

不過,湯家驊稱工廈業主有權在法庭上提出反對充公物業,最終要由法官定奪。

政府較高調的「充公物業」執法行動於去年發生,一間私人公司以818萬購入大嶼山 地塘仔逾30萬呎農地並建興骨灰墓園,地政總署 堅持此乃違規發展,屢勸無效,去年8月把土地充公及把相關決定註契。但私人公司不服,指此乃無理收地,今年1月入稟高等法院,要求政府賠償及交還土地,案件至今未審結。
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發表發表於: 星期五 六月 03, 2011 1:39 pm    文章主題: 引言回覆

巧手則師 電梯空間變單位
皇九 811呎「密室」 身價逾 1200萬
Apple Daily, 2011年06月03日
記者:程俊華 林志光


【本報訊】現時住宅通常設有特色單位,提高買賣價值,但本港核心商業區—中環,亦有知名甲級商廈因接載客人的電梯有高低層之分,令不同樓層出入口空間有別,則師巧妙地利用這空間,製造了全個密封式無窗、與別不同的「特色戶」。本報發現,中區甲級商廈中,目前至少有 6個此類密封式單位,包括全港甲級寫字樓指標之一的中環皇后大道中九號(皇九),雖然單位無窗無景觀, 811方呎屬蚊型,但身價已逾 1,200萬元,呎價 1.5萬元。

槽變辦公室 呎價萬五


皇后大道中九號有樓層利用槽旁空間,打造密封寫字樓。

全港罕有的密封式甲級商廈單位,其中一個位於皇九 15樓 12至 13室。單位圖則顯示,有三組客運電梯的皇九,其 15樓原本有 11個寫字樓單位,包圍中間的為電梯出入口,而 15樓只利用其中一組電梯出入,其餘兩組槽旁只是一面牆;而兩組槽之間本來是公用走廊。據知,單位前業主在 1997年購入全層後,便將物業大改造,更着則師將槽之間的走廊兩邊密封,只開通一個正門入口,打造出一個單位。

公用走廊變醫務所


皇九 15樓的公用走廊變成密封醫務所,圖中可見醫務所入口。

記者昨日到現場視察,發現 15樓確實並無原有圖則的公用走廊,該處變成一間醫務所,另一面則完全密封;單位四面圍牆,可謂一間密室。就算細心觀察,亦根本無法分辨與同層的原則寫字樓單位有何分別。 17樓或以上的高層單位電梯出入口將佔用此公用走廊,不能改裝成寫字樓。

據了解,單位由一名醫生於 2000年以 425萬元購入自用,經歷目前大升市,市值已飆升至 1,217萬元,呎價達 1.5萬元,不過仍較同廈「正常」單位低 20至 25%。

而另一知名甲級商廈金鐘力寶中心,同樣有業主將空間「善用」作寫字樓。記者親身到 2座 37樓觀察,甫出電梯便看見一間辦公室,同樣與周邊單位無異。查訪後發現,單位前身是一個不佔業權的無用途密室。現時單位僅 304平方呎,但租用的基金公司仍可設有一個接待處及分間一個細小會議室。卓先測量師行聯席董事潘子明表示,業主 10多年前透過則師將單位重新規劃,「忽發奇想將密室分契,變成一個佔業權單位」。由於分契時業權統一,加上改裝不涉及拆走主力牆及符合走火標準,又有則師簽名認可及有關政府部門批准,故此不屬違規。





同類單位暫有六個



此類全密封式特色單位面積多數不會大過 500平方呎,是 1994年起商廈拆售高峯期遺留的「產物」。當年商廈買賣交投勁旺,但商廈大部份是全層發售,投資者為求短炒兼賺取最高利潤,所以將全層單位「拆骨」出售。不過,並非每層商廈單位俱可將空間改造成密封式單位,潘子明指出:「好似力寶中心就只係得 2座 35同 37樓,其他座數同層數同一個位係升降機房或槽,冇可能改到。」

市場上現有約 6個同類單位,除皇九及力寶中心,遠東金融中心及美國銀行中心亦有同類單位,惟市場上零租售盤。密封式單位一般較市價低兩至三成,很多單位當年購入價大部份不足 500萬元,但現時已有單位值過千萬,由用家及長線投資者入市為主。

特稿
買家宜查改動是否獲批

有建築測量界專業人士指出,由電梯槽外空間改建的寫字樓單位,都是在大廈落成時,原有圖則所沒有的,故須留意當中是否有違建築物條例。一般而言,整層寫字樓分間成獨立單位租賣時,單位都要有窗及足夠採光,但也不排除在滿足屋宇署如走火及通風等要求下,該署可接受此類改建單位存在。

他建議,業主如欲間隔出此類單位,簡單如發一封通知書予屋宇署,如符合規例,該署便書面回覆不反對此改動;又或正式向屋宇署入則申請。至於買賣此類單位,則應找專業人士協助,查清楚有否涉嫌加建或改建,或相關改動是否獲批圖則。

金鐘力寶中心第 2座 3510室由業主 06年買入自用至今; 2座 3710室由投資者吳鴻美持有,現由基金公司租用。另中環皇后大道中九號則由心臟科名醫胡中權於 00年以 420萬元購入,作醫務所之用。

《蘋果》記者
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發表發表於: 星期六 六月 04, 2011 11:18 am    文章主題: 引言回覆

署長露台加建 下屬證「合法」
屋宇署準則受質疑
Apple Daily, 2011年06月04日
記者:黃偉駿


【本報訊】僭建風暴席捲整個特區政府,負責執法處理僭建物的屋宇署署長區載佳,也被指寓所露台加裝了活動趟窗,未有入則申請涉嫌僭建。區載佳表示他曾進行專業評估,認為工程屬於豁免範圍毋須入則,屋宇署派人視察後也力撐署長合法。不過,多名立法會議員質疑該署「自己人查自己人」,認為署方公佈的僭建準則是為署長「度身訂做」。


屋宇署長話我冇僭建


區載佳位於大坑豪園的單位加建趟窗(框示),其下屬巡查後確定屬於毋須申請的豁免工程。曾顯華攝

區載佳位於大坑豪園的寓所, 91年買入,前業主在他買入前,已在露台加裝了活動趟窗,但事前沒有入則。本身是建築測量師的區,買入單位時曾自行對露台的改動進行專業評估,認為屬於豁免審批工程,於是沒有另外找人再作評估。

不過,區的露台改動曝光後,屋宇署已經應區的要求,即時派人到其單位進行專業評估,至昨日傍晚發出聲明,證實露台的改動屬豁免審批工程,完全符合《建築物條例》。區隨即發表聲明,重申署方對所有個案一視同仁,又提醒市民今年 1月 1日實施小型工程監管制度後,如果業主在已經計算豁免樓面面積的露台加建趟窗,便需要尋求註冊承建商或專業人士進行工程。

事後詮釋加裝條件


屋宇署署長區載佳

區載佳又詮釋在露台(不計環保露台)合法加裝窗戶的條件,包括不能影響建築物結構、窗戶可以打開不影響通風、及加窗後確保天然照明與通風。

立法會房屋事務委員會主席李永達認為,區載佳在署方確認露台沒有僭建前聲稱改動符合《建築物條例》,對前來檢查的署方人員構成壓力,影響公正性;又指區所提到的合法加窗條件,李從來沒聽過,質疑是為署長「度身訂做」,「咁樣好危險,市民個個以為咁樣加窗就合法」。他批評署方「自己人查自己人」,會令人以為署長有特權,要求政府應該委託建築師學會、工程師學會及測量師學會的代表,再為區的露台進行獨立評估。

建築、測量及都市規劃界立法會議員劉秀成認為,區載佳作為屋宇署署長,理應避嫌入則申請改建,遵照法例精神,又指專業人士平日向該署入則,往往也遭諸多留難,「但係署長話豁免就豁免」。

專業人士意見不一

結構工程師蘇耀坤認為,區載佳在露台加窗會增加建築物負重,又質疑區的露台當年是否已獲豁免計算樓面面積。另一結構工程師黃澤恩則指,區的露台屬非常輕微改動,入則「連當區風力、室內撞擊力都唔使計」。他認同有關改動可獲豁免,「因為冇打爛圍欄,而且隻窗係一呎闊、兩呎高,唔係玻璃幕牆」。測量師學會建築測量組主席何鉅業指,區所列的豁免條件,業界一般都很清楚,「絕對唔係秘密」。

鄭經翰、劉皇發證實僭建


鄭經翰的山頂豪宅天台屋及圍欄證實屬僭建。資料圖片

【本報訊】城中名人相繼被踢爆寓所僭建,並陸續收到屋宇署的清拆通知。「名嘴」鄭經翰位於山頂種植道 21號的豪宅天台,屋宇署證實屬僭建物,已去信要求清拆。「新界王」鄉議局主席劉皇發位於屯門青山灣天佑居的家族屋苑,也證實有兩個單層僭建物,被要求清拆。

屋署發信要求清拆

香港數碼廣播有限公司主席鄭經翰位於種植道 21號三樓連天台的豪宅,早前被揭發在天台加建了一層僭建物,又在僭建一層之上加裝圍欄,令整幢樓宇由三層變五層。鄭經翰最初矢口否認僭建,又推搪找不到圖則。不過,屋宇署昨晚證實,鄭的寓所天台屋屬僭建物,但沒有即時危險及影響樓宇結構或妨礙走火通道,所以已向業主發出勸喻信,要求他清拆僭建物,否則發出清拆命令。

本報昨晚曾聯絡鄭了解他會否拆僭建物,但未獲回覆。根據法例,若業主拒絕履行屋宇署的清拆令,便可能被釘契。

剛剛第九度當選鄉議局主席的行政會議成員劉皇發,早前被本報踢爆屯門天佑居的家族寓所有僭建物,最初堅持「攞正牌」的劉,被連番追問下才承認是僭建。屋宇署昨晚表示,在天佑居共發現兩個單層僭建物,但沒有結構危險,也沒有影響其他樓宇的結構安全與妨礙走火通道,所以已向業主發出勸喻信,要求清拆,若對方拒絕便發出命令,飭令拆走僭建物。
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發表發表於: 星期日 六月 05, 2011 2:52 pm    文章主題: 引言回覆

鄭經翰接拆卸勸喻 發爛渣
Apple Daily, 2011年06月05日



鄭經翰早前被踢爆位於山頂種植道豪宅,天台加建了一整層(箭嘴示)。

【本報訊】被踢爆山頂豪宅僭建的名嘴鄭經翰,前晚被屋宇署判定寓所天台屋與圍欄是僭建物,隨即「發爛渣」,揚言要組織「僭建苦主大聯盟」反抗發展局。他質疑屋宇署針對他,聲稱本周二會到申訴專員公署投訴屋宇署選擇性執法。

鄭經翰位於山頂種植道 21號的豪宅,早前被踢爆有僭建天台屋,屋宇署隨後派人到場視察,至前晚正式確認他寓所有僭建。但由於沒有即時危險,所以會先向他發出勸喻信,否則會再發命令,飭令他拆除。

指屋宇署選擇性執法

不過,鄭隨即反擊,向傳媒質疑屋宇署是選擇性執法。他表示,在收到署方的清拆通知後,會立即與律師及建築師商討對策,要求署方交代是否跟足程序處理其個案,不排除會司法覆核署方的決定。他又揚言,若無法透過法律途徑阻止署方清拆其天台屋,會向屋宇署同一時間投訴黃泥涌道、山頂道所有豪宅僭建情況,迫使署方一視同仁跟進。

有測量業人士表示,屋宇署處理僭建個案時,一般是收到投訴後便跟進,相信是因為鄭經翰的僭建天台屋被傳媒報道後,所以主動跟進,並非針對他。
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發表發表於: 星期二 六月 07, 2011 2:08 pm    文章主題: 引言回覆

農地非法建2000呎豪宅 20萬元地叫價328萬 炒賣成風地署懶理
(明報)2011年6月7日 星期二 05:10



位於十八鄉崇正新村的「簡約」洋房,毗連恆香餅廠,室內設計現代,業主叫價328萬元。(明報記者攝)

【明報專訊】本港樓價升破97年高峰水平,物業炒賣不顧法律界線。本報調查發現,多塊新界農地上,只准「放置農具、養豬」的400呎「牌照屋」,被改建成上千呎花園豪宅非法放售,例如十八鄉一塊農地上建成一幢室內面積達2000平方呎、樓高兩層的小洋房,叫價328萬元。倘若政府依法清拆,新買家可能只得到一塊現值20多萬元的農地。眾多賣家和地產代理都敢於公然放售,理由之一是過去多年地政總署 鮮有執法,令農地建大屋的歪風成為潮流。

記者早前接連假扮買家睇樓,在一周內便找到4至5個放售預約,涉及4幅面積介乎1000多呎至5000呎的農地,地皮上的「牌照屋」或「寮屋」(定義詳見另稿),統統經大幅改建,變成室內面積介乎1000多方呎至逾2000方呎的花園「豪宅」,以介乎328萬元至520萬元放售(見圖)。

代理﹕可走法律罅 律師﹕或涉詐騙

代理這些非法改建豪宅的,主要為新界一些小型地產舖,他們一般會在店舖門外張貼廣告,或在地產交易網站主動兜售非法豪宅,另有一些業主則自行到網上賣屋。

地政總署證實,上述4幅地皮均屬農地,當中建築物本應是「牌照屋」或「寮屋」,兩種「房屋」均不能轉售,業主須符合相關的牌照或批准書的條款,否則分區地政處會採取行動,不排除取消該牌照或批准書。不過,有不法經紀向記者表示可以「走法律罅」,並聲稱「買這些屋只會轉讓地契,不包房屋」。

律師鄧達明表示,很多牌照屋都是只容許放置農具或養豬的構築物,不能轉讓,如果經紀或業主以「無問題」或「政府不會執法」等手法推銷,可能涉及詐騙罪。

李永達 震驚 將去信地署問責

立法會 議員李永達看到這些非法豪宅的圖片後表示震驚,他批評政府部門竟然不監管,「任由這種陷阱存在」,將去信地政總署問責。李永達稱,地產代理監管局如果發現這種情况,也應對這些地產代理展開調查。

前官員﹕建築倘落成 多不即時取締

一名前地政官員說,地政總署確有專人巡查違地契建築、違規屋宇等,當發現有人「進行新搭建物工程」,必會執法取締;不過,若建築物已落成,又沒有安全問題,巡查人員則視為非優先項目,一般不會即時取締。

活躍新界西的祥益地產董事謝澤銘表示,97樓市高峰時,新界西一幢3層村屋「如果賣到500多萬已屬優質,但目前叫價動輒已達600多萬,甚至700多萬」,於是有不法經紀及業主將這些非法豪宅推出市面。

鄉議局 副主席林偉強曾於08年公開說,應該理順「牌照屋」的違規擴建問題,聲稱村民是在「不知不覺間無意擴建」,呼籲政府應容許村民以補價形式,或者索性容忍,讓這些非法改建的「牌照屋」合法化。

每1000臨屋 年僅2.5間須清拆

根據發展局去年公布的數字,由2006年至2010年,全港供居住用途的寮屋和牌照屋,分別為85,574間及16,442間。而根據地政總署上個財政年度的報告顯示,於2008年度至2010年度,針對寮屋管制的「清拆違例建築物」,每年清拆187宗至195宗。針對土地管理的「非發展性拆卸的搭建物數目」,於同期內每年清拆介乎60至65宗。換言之,逾10萬間的寮屋和牌照屋,每年每1000間只得2.5間遭要求清拆違例搭建物。

明報記者




業主認「打茅波」﹕點改都得
(明報)2011年6月7日 星期二 05:10


【明報專訊】本報到元朗大江埔村調查另一幢兩層高、樓面面積共2000呎的非法花園豪宅,業主一度以698萬在本港一個地產交易網站放售,「測試市場反應」,其後逐步減至528萬元,再降價至最新的468萬元,果然吸引到注意,一日有三批準買家睇樓。業主聲稱這類非法豪宅的優點是﹕「打茅波(違法改建),你點改都得!」

該業主稱,這個由圍牆圈住的農地約3000呎,屹立其上的非法兩層高豪宅屬於有牌照的臨屋,「07年開始興建,落成4年」,去年以300多萬買入,「不是丁屋,有地契沒有屋契,原本應該是臨屋牌,上手起好未住過,原本是『吉屋』,4房2大廳3廁所」。他向記者說﹕「正常只有400呎(指規定),給你起也無用啦!你如果還想再起大一點,就起大一點,不用跟它(地政總署 )說,跟它講沒有著數的!」

牌照屋違例改建,可能面臨被政府取消牌照或批准書,該業主承認自己「打茅波,只是買這塊地,沒有屋契。但又抵住、又大,你想怎麼加就怎麼加,戶外樓梯、旋轉梯、斜台梯,沒有東西是不行的。」

調查期間,記者驚見周邊仍有兩幢興建中的同類非法建築,這名業主聲稱,「一間興建了一半,另一間已完成大部分外牆和內部裝修 ,都是跟我的一樣的。」


元朗大江埔村一名業主現以468萬元兜售自己的非法豪宅,一日內有3批人睇樓,他站在天台表示,旁邊兩座未建成的房屋,同屬非法寮屋建築。(明報記者攝)


「牌照屋」禁買賣 限建400呎
(明報)2011年6月7日 星期二 05:10


【明報專訊】香港現時獲政府「暫准存在」毋須即時拆卸的臨時房屋(又稱為臨時構築物),可分為兩大類,一種是獲地政總署 發出土地牌照或租賃許可證、在私人土地上搭建的構築物,每季度向政府繳交一定費用,俗稱「臨屋」或「牌照屋」;另一類是未經政府批准,在私人土地或官地上非法搭建,但於1982年政府展開全港視察時獲登記為可容忍的「寮屋」。

「臨屋」或「牌照屋」,一般只限用作擺放農具或供務農者休息的小屋或搭建物,部分牌照屋前身甚至更屬豬欄,只作飼養畜牲用;部分則容許居住,惟佔地面積一般不多於400平方呎,樓高不得超過17呎(後經放寬),即最多可建2層。若牌照屋面積超過400呎,地政總署可以違反牌照和地契為由要求拆卸,甚至威脅收回土地。

至於「寮屋」,地政總署一貫嚴禁轉讓,除非失修嚴重,威脅住客安全,否則亦不准擅自修葺或重建,「寮屋」住客既沒有屋契,也沒有地契。「寮屋」所在地若被納入發展清拆計劃,居民可獲搬遷特惠賠償。1982年後才非法搭建的「寮屋」,不會獲得登記和容忍,政府有權下令即時清拆。

沒屋契有地契 難改用途

「牌照屋」同樣沒有屋契,也不能轉讓,但業主通常擁有農地地契,故能售出該幅農地,但買家不會擁有「牌照屋」的業權,當局亦有權勒令新業主拆卸「還原」。新買家若向地政總署申請,將「牌照屋」改變用途,成為永久合法房屋,過往成功審批機會極微。


嘲監管部門名存實亡 經紀﹕20年不會來搞你
(明報)2011年6月7日 星期二 05:10


【明報專訊】本報調查幾間非法改建豪宅,部分由業主自行在網上放盤,部分由地產經紀作中介。有經紀直言,近年有炒家專攻這類非法豪宅,成交日增。亦有經紀信心十足地嘲諷地政總署 ,指其轄下規管寮屋或牌照屋的部門(俗稱「寮仔部」)「已經名存實亡,10年、20年都不會來搞你!」

屋署巡查 只要求拆廚房

本報記者到一間位於元朗崇正新村的非法豪宅「睇樓」,經紀表示,其實早有政府部門來過巡視這間屋,因為「早前業主在花園加建廚房煮食,但油煙飄到旁邊的餅廠(恆香),餅廠向屋宇署 投訴。當時屋宇署派人進來視察,只要求拆掉加建的廚房就可以了」。

記者問:政府人員沒有追究整棟違例改建的豪宅?經紀說﹕「地政總署或者屋宇署,誰管哪些,誰不管哪些,都不一定清楚,他們很多都只是睜一隻眼,閉一隻眼,不會搞你的!」

政府可要求清拆還原

多名地產經紀都清楚表示,這些非法豪宅有風險,可能會被政府要求清拆還原。但他們推銷時都反覆強調,政府一直放任不監管,「有很多人一住就是10幾20年,從來沒有問題,就算要拆,這個價錢也都值了。外面一棟丁屋,動輒要700幾或800幾萬,卻沒有這麼大的花園。」


八鄉大江埔七星崗一間以380萬元放售的寮屋,地產經紀(左二)僅一個下午便帶了4批買家前往睇樓。(明報記者攝)
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發表發表於: 星期四 六月 09, 2011 3:38 pm    文章主題: 引言回覆

擋水箱無法維修 糞渠駁入污水渠
唐樓僭建當局懶理
Apple Daily, 2011年06月09日



大部份逾數十年的舊式樓宇天台均有僭建物。

高官名人僭建問題越揭越多,其實舊式唐樓僭建情況亦十分嚴重,有些樓齡逾半世紀,外牆批盪剝落、裂縫滿佈、鋼筋外露等殘破景象隨處可見。惟屋宇署執行僭建物清拆的指引形同虛設,情況一直沒妥善解決。

業主鄭小姐指深水埗大南街一幢 30餘年樓齡的唐樓,樓高 8層,一梯兩伙共 16個單位,天台水箱因日久失修生銹霉爛,嚴重滲漏,導致 8樓以下內部公共牆身及天花板發霉批盪剝落,因天台有 4個僭建單位阻擋水箱,工程人員無法修葺。此外,舊式樓宇建築時糞渠喉管均藏於牆身內,該些單位便將僭建糞渠駁至污水渠,每當冲廁其他單位洗臉盆等去水位即發出陣陣惡臭,影響衞生。

指無危險不發清拆令

她續稱,自 09年成立法團後主席曾去信屋宇署,要求該署發出清拆令;惟獲覆該樓宇設有後樓梯作走火通道,因此天台僭建物暫不存在危險,故不會對違建者發出即時清拆令。

鄭小姐不忿:「點解屋宇署對違例嘅僭建問題一啲都唔重視?個水箱更換同維修唔到,家啲水係咁漏,屋宇署仲用啲卸膊嘅態度,真係好激氣。」記者現場查證,整幢大樓外圍正進行樓宇翻新工程,內部牆身和天花則批盪剝落、鋼筋外露,天台僭建物仍有人居住。

本報轉介鄭小姐的投訴予屋宇署,該署只回覆已接獲讀者鄭小姐投訴,並交由有關部門處理,一有結果,即會回覆。香港業主會佘慶雲表示,屋宇署於違例建築物條例中,無明確法律指引,只對受理後的投訴,向有關業權人發出「依時清拆」令,卻無時限。佘認為該署應組成跨部門小組,專責統籌新舊樓宇和僭建物等問題,才可加快解決及清拆僭建物問題。檔案編號: 0519006

屋宇署擴大執法範圍

根據屋宇署 2011年 3月完成,為期 10年清拆僭建物計劃中,大部份對公眾構成威脅或逼切危險的僭建物(如附建於樓宇外牆的鐵籠及花架、單梯樓宇的天台違例構築物等),均須拆除。

2011年 4月 1日起更擴大執法範圍,在樓宇內部對生命財產構成威脅或逼切危險的僭建物(如阻礙逃生途徑或造成荷載問題、或嚴重滲水而引致結構損毀或與分間單位有關的建築工程);在樓宇內部或外部並造成嚴重危害健康或環境滋擾的僭健物(如接駁欠妥的排水系統)一律予以取締。


抗命可囚 1年罰 20萬

違反清拆違建工程的命令,屋宇署便會指示政府承建商代為清拆,並於其後向業主悉數追討工程費連監工費。不遵從法定命令屬刑事罪行,最高刑罰為監禁 1年及罰款 20萬元。若違法情況持續,會被加判每日罰款 2萬元。有關命令亦會在土地註冊處記錄在案,物業如有按揭,涉及的財務機構會獲知會。

另外,收到僭建物清拆令的人士,可以書面向屋宇署提出申請,並申明延期理由。不過,除非是十分特殊的個案,否則,屋宇署通常不會批准這類要求(例如以「樓宇已出租」為理據)。另外,僭建物一般都會違反大廈公契,法團或管理公司可要求還原。
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發表發表於: 星期日 六月 12, 2011 11:37 am    文章主題: 引言回覆

屋宇署龜速審批 業界不提申請照開工
小型工程監管變冇王管
Apple Daily, 2011年06月12日
記者:梁御和



工程公司負責人怒指等足半年才有職員為他核對表格。

【本報訊】香港違例僭建嚴重,繼去年馬頭圍道塌樓事件,上周四( 9日)屯門又發生工廈塌簷篷意外。屋宇署去年底推行《小型工程監管制度》,原本可透過註冊制度於出現問題時找到「源頭」,向經手承建商追究責任,以提升樓宇安全。惟制度推行半年,業界叫苦連天,炮轟屋宇署審批工程進度緩慢,生計大受影響,有工程公司索性不提交申請照做工程,違規情況依舊,制度形同虛設。 

於去年 12月 31日生效的《小型工程監管制度》,除要求承建小型工程的承辦商及工人均須領有指定牌照外,進行工程前須提交《展開工程通知書》予屋宇署審批,該署收到通知後會發確認信,工程完畢後憑確認信內的工程編號呈交完工證明。新制度下所指的小型工程,包括安裝鋁窗、玻璃幕門及冷氣機支架,或清拆建築物外牆的伸建物、金屬閘及違例構築物,須聘請註冊承建商申請進行。

有工程業界人士反映,屋宇署規定在開工前七天遞交申請表,惟沒清楚列明何時完成審批,業界一般理解為交表後七日屋宇署沒反對便可開工,並會獲發確認通知書。惟業界不滿交表後往往遲遲沒有下文,不少工程公司當作「沒問題」照開工,惟事後被指不合格,又有公司完工後多時仍未收到審批確認信,在沒有證據證明工程符合安全下無法收取工程費。業界人士估計,在新制度下每年約有逾萬宗小型工程須經審批才能進行,惟屋宇署根本沒有足夠人手處理。

專接屋苑管理公司工程合約的陳先生表示,年初制度剛推行時,其工程公司入紙後,約十數天便收到屋宇署的確認信,惟由 3月開始,疑因越來越多公司交表,屋宇署應接不暇,試過完工逾兩個月仍收不到確認信。「普通裝修工程完工後可以即時收錢,但做公司客管理公司要我向屋宇署呈交埋完工證明書先找數,但 3月交表, 6月初先收到屋宇署封確認信辦理到完工證明。」

此外,有工程公司交表後沒下文,以為工程已獲認可,惟完工後才被指不符合規格「叫停」。裝修公司負責人林先生曾在完成工程後才收到屋宇署通知工程有問題,「但係我工程都做完,錢又收晒,見到封信咪撕爛掉落垃圾桶囉,而事後屋宇署都冇採取任何行動」。在冇王管情況下,業界指有工程公司索性不理新制度,沒提交申請照做工程。

屋宇署未有回應


申請註冊牌照的表格連填表須知共 44頁,其中工程經驗類別不明所以,業界不懂得填寫。

建造業總工會理事長蔡鎮華怒轟新制度擾民,成效成疑,「政府引入新制度原本係當『尚方寶劍』監管僭建,但係無牌公司違規承接工程,都唔會事先通知屋宇署,違法都冇人知。反而呢幾個月收到好多業界反映,攞牌照嘅註冊手續繁複,而工程審批嘅進度又慢,連守法嘅公司都被拖到冇癮,怨聲載道」。他認為政府應檢討更有效取締違建物措施。本報曾就情況向屋宇署查詢,至截稿未有回覆。

業界狂轟
申領表格難填 玩死業界

新制度規定進行工程的人士須申領註冊小型工程承建商牌照,未取得牌照的工程公司可暫時持有有效期兩年的臨時牌執業,而以個體戶形式執業的裝修工人,則須完成指定課程並申請註冊才可接工程。惟業界指申請表極難填,有大學資歷的裝修公司老闆姚先生坦言:「見到份表格都投晒降。」

核對表格等半年

該份表格連填寫須知共 44頁,須填寫及提交的資料及文件多不勝數,如核數師報告、公司組織圖、曾做工程證明等,最令人頭痛的部份是填寫工程經驗,「攞牌要靠以前嘅工作經驗攞分,例如註冊做拆招牌,屋宇署細分咗好多類,填表人根本唔知自己做開嘅屬邊類,睇完註解都唔明」。此外,表格不容許寫簡體字,要以學術名詞填寫,「行內術語例如『裝窗』、『打地台』唔可以寫,得小學程度嘅裝修師傅申請個人牌,真係俾佢玩死」。

雖然屋宇署提供「對表」服務,由職員為申請人核對資料及提供指導,惟預約需時 3至 6個月。記者曾到屋宇署位於旺角工業貿易署內的小型工程承建商註冊資訊中心了解,即見一名中年漢預約後不獲接見,怒氣冲冲地說:「究竟有冇人同我對表?你哋叫我由 1月等到 3月, 3月又話冇人手,家等到 6月,究竟想點?」職員坦言人手不足要求再預約。

經一番擾攘終有職員為他對表,有多項錯處須即時修改,需時 20多分鐘才完成核對,他氣憤地說:「唔嘈都唔幫我對,交申請表都搞半年,政府呢個政策真係好失敗!」

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註冊時間: 2010-12-14
文章: 1700

發表發表於: 星期五 六月 17, 2011 5:08 pm    文章主題: 引言回覆

僭建釘契樓 擬修例禁售
律師:或違自由交易原則 打擊樓市
Apple Daily, 2011年06月17日
記者:譚靜雯、黃偉駿


【本報訊】全港丁屋、私樓僭建嚴重,政府卻執法手軟。發展局昨終落重藥,提出率先對付私人樓宇的修例建議,只要物業有僭建物,或被屋宇署釘契,一律禁止業主出售;同時,不履行清拆令要罰款。不過有律師指出,按現行條例,物業可自由買賣,修例有機會違反公平、自由交易的原則,甚至打擊樓市。

全港約有 4萬幢私人樓宇,發展局提交立法會的文件顯示,截至今年 3月底,已清拆約 40萬個僭建物,涉及 1.2萬幢樓宇,但至今仍有約 40萬個僭建物隱藏在市區仍未清拆,隨時釀成人命傷亡。

為遏止私樓僭建物蔓延,發展局提出三項新建議,包括修訂《建築物條例》,對拒絕履行清拆令的業主實施阻嚇性處分,如罰款。其次,將有安全證明的小型僭建物,如冷氣機支架納入家居小型工程檢核計劃,容許業主保留。

拒絕清拆面臨罰款

第三項建議則是修訂《轉易及財產條例》(第 219章),禁止業主出售有非法構築物,或已被屋宇署釘契的物業。發展局表示,有關建議將交予立法會議員,並於本月 20日的發展事務委員會上討論。此外,發展局下周將另外提出修例打擊丁屋僭建的建議。

發展局指出,屋宇署本年度將展開多項大規模行動及特別行動,解決市區僭建物問題,包括全面清拆天台、平台、天井及後巷僭建物,以及巡查日久失修的樓宇,估計每年處理約 500幢樓宇。為遏止興建新僭建物,署方委託 20支外判顧問隊伍定期巡邏,又會在收到市民舉報正施工僭建物的 48小時內巡查。

派外判顧問隊巡查

外判顧問隊伍也須在行人密集的繁忙地區及主要街道上找出新建僭建物、建築物外牆鬆脫的混凝土或批盪等,並向屋宇署提交報告,以便採取跟進行動。

大律師陸偉雄表示,根據現行法例,物業即使曾改建或僭建,也可自由買賣:「你情我願,買賣雙方同意就可以交易,如果修例唔准出售,不如唔好畀人起樓!」他認為,政府修改現行法例有機會違反公平、自由交易的原則,甚至打擊樓市,必須先諮詢公眾。

立法會房屋事務委員會主席李永達表示,難以釐訂罰款金額,建議當局加強執法,以及跟進已發出的清拆令。他說:「如果(罰款)定得太低就冇阻嚇作用,但家好多時候發咗清拆令,屋宇署都唔跟進,業主有冇買賣,根本唔會知道。」第一太平戴維斯董事總經理陳超國則認為,新建議不能將違反清拆令的業主一網打盡,且執法困難。他解釋,業主如果沒打算出售物業,僭建物就一直存在,問題最終都解決不到。

政府規管僭建物三項新建議

•對拒絕履行清拆令的業主實施阻嚇性處分,例如罰款
•業主若能提供晾衫架、冷氣機支架等僭建物的安全證明,可獲准保留僭建物
•禁止有僭建物或被屋宇署釘契的物業轉手
資料來源:發展局

資助清拆
鄭經翰倡設僭建基金

城中富豪名人相繼被揭寓所涉嫌僭建,當中揚言要組織「僭建苦主大聯盟」的名嘴鄭經翰,贊成政府提出規管僭建物的三項新措施,認為不能讓僭建物合法化。他建議政府按照僭建物所在的地區貧富狀況,向僭建業主每年徵收罰款,估計每年多達 40億元,用來成立「僭建基金」,資助所有願意主動清拆的僭建業主。

「住山頂罰多啲」

鄭經翰認為,政府處理僭建物最重要一視同仁,不應分新界丁屋或市區樓,也不能因為「劏房」能解決窮人居住問題就寬大處理。他贊成政府將所有含僭建物單位的業主釘契,明文規定不准轉名及向銀行做按揭,並要業主委託認可人士證明僭建物不會影響樓宇結構及走火安全,否則一定要拆,「鄔滿海(屋宇署前署長)一早已經講咗,政府只會對僭建釘契而唔起訴」。

鄭經翰同時敦促政府向不肯清拆僭建物的業主每年徵收罰款:「如果真係冇咗個僭建天台就要瞓街,咪畀錢囉。」他並建議將罰款成立「僭建基金」:「按照區域嚟罰款,例如住山頂罰多啲,可能一年罰 4萬蚊,石硤尾一年罰 5,000蚊,拉返勻,每個僭建物一年收 1萬,如果全港有 40萬僭建物,一年都有 40億啦。」僭建基金專門用來資助願意主動清拆僭建物的業主,「我哋好均真,取諸僭建,用諸僭建」。《蘋果》記者


敲響警鐘
加強規管「劏房」工程

馬頭圍道三級火,再引起社會關注舊樓「劏房」問題。發展局表示,已於今年 4月 1日起大規模巡查「劏房」,預計每年巡查約 150幢樓宇,一旦發現違規,會採取執法行動。

發展局發言人強調,當局高度關注「劏房」引起的樓宇安全問題,並正積極採取措施,加強規管與「劏房」有關的建築工程。

為了更全面規管新的「劏房」工程,發展局建議將涉及「劏房」的多種建築工程,包括改動單位內的非承重牆、加設或改動地台、開鑿通往走火通道的洞口等,納入小型工程監管制度。

每年巡查 150幢樓

屋宇署正為詳細技術細節諮詢業界,盼明年首季把修訂的《建築物(小型工程)規例》遞交立法會審議。

至於執法方面,屋宇署已經於今年 4月 1起展開大規模巡查行動,每年巡查 150幢「劏房」樓宇,查察有否涉及違規,估計每年巡查逾 1,300個分間單位。

當局表示,會將收集到的個案交由屋宇署建立資料庫,讓署方更全面掌握全港各區「劏房」的情況,有助日後制訂進一步巡查和執法策略。《蘋果》記者
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decidendi



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發表發表於: 星期三 七月 06, 2011 4:45 pm    文章主題: 引言回覆

專家拆解 大僭建疑團
【iMoney智富雜誌—精明理財】
7月 6日 星期三 09:00 更新
撰文:郭麗安


Q1.究竟怎樣才算「僭建」?

根據《建築物條例》,任何建築物,無論內外加建或改建,均須向屋宇署入則申請,否則一概作違例論。故此,所有未獲屋宇署批核而作出的改動均屬僭建。不過,現行法例亦容許部分小型工程可豁免入則,如拆除非主力牆(指定呎吋)或改動出入口(指定呎吋)等,因這類工程造成的間隔與圖則不符,則不屬僭建。

向屋宇署入則申請加建或改建,一般要過以下五關才會獲批:

1.不影響樓宇本身結構;

2.改動後的面積不超過地契所容許的發展面積;

3.不影響走火通道,符合消防條例;

4.不影響電路及排水標準;

5.不影響採光、通風及衛生標準。

────────────────────

Q2.屋宇署如何巡查僭建物?

屋宇署會聘請顧問公司定期逐區巡查。顧問會於高空拍攝,對比衛星圖、舊照片及圖則,以Photo Hunt形式找出天台及外牆僭建物,署方又會派出督察巡查興建及裝修中的樓宇,綜合圖則及環境證據辨別工程有否涉及僭建。如有,署方將發信通知業主清拆僭建。至於沒有外露的室內僭建,則比較難查。

礙於法例所限,督察不得擅自進入民居阻止僭建工程,有業主覷準此漏洞,對清拆令採「拖」字訣,但專家認為這行為極之不智,事關僭建已曝光,署方必會「咬住唔放」一直跟進,所以遲早都要清拆。其次是在建築期內清拆僭建,費用一定較完工後再動工清拆便宜。

────────────────────

Q3.有哪些樓宇建構物,單憑「肉眼」就知道「九成九」屬僭建物?

基本上,在天台加建任何建築物都是違法,所以天台屋多屬於僭建物。根據Q1的「改建過五關」,天台屬室外用途,若圍封成室內面積已涉及更改用途。其次,天台一般沒有入則,若天台加建範圍超出地契所容許,亦屬違法。根據屋宇署指引,天台只可放置高度不可超過1.5米的大型貯物組合(如有護牆,則不可超過護牆高度,較低者為準),還要注意不可阻塞走火通道、不可影響樓宇結構兼排水系統。常見的活動玻璃屋、成人可進入的貯物櫃及鑲地式簷篷等都屬違例。環境局副局長潘潔月前被揭發其位於大埔汀角路的村屋寓所懷疑建有數項僭建,包括天台玻璃屋,以及於二及三樓圍封露台改建成房間,事發後潘已安排工程人員進行清拆。

至於圍封大廈露台是否僭建,則主要取決於露台是否入則範圍。如是,則露台本身為室內用途,圍封改建並無違反土地用途,加建範圍亦不會超出地契所容許。若果改建不違反消防條例,對電路、排水等沒影響便算合法。至於特首曾蔭權(新聞 - 網站 - 圖片)位於港島麥當奴道64號的物業,亦被發現以大型玻璃嵌板圍封露台。發展局局長林鄭月娥(新聞 - 網站 - 圖片)其後謂玻璃嵌板既不通風亦不能採光,涉及結構問題,會覑有關部門跟進,而特首已安排清拆還原工程。

────────────────────

Q4.如何查出家中是否存在僭建物?

每幢物業由落成至今,期間曾向屋宇署申請並獲批的改動,都會存檔該署資料庫,市民可於該處取得最新圖則,若對照後發現屋內外間隔與圖則不同,則該單位有可能涉及僭建。

市民可於屋宇署網頁填妥「向建築事務監督申請查閱指明文件或指明文件記錄」申請表寄回,約3至4個工作天後將收到通知,屆時可前往該署查看圖則。查看費用為36元,而影印圖則每張收費24元。

────────────────────

Q5.買樓落訂前如何認清單位沒有僭建物?

首先應向地產經紀查詢,根據《地產代理條例》及業內守則,經紀有必要查明並將單位現況如實告訴買家。若想自行確定,則可向屋宇署申請單位結構圖則對照。按專家意見,大改動如加建天台屋、地牢或改動廁所等,均一目了然,但若果擔心改動不明顯或圖則太複雜,可聘請認可人士代勞,費用由數百至千多元不等。

────────────────────

Q6.僭建樓不能做按揭?

坊間一直傳聞,物業有僭建,銀行便會拒絕批出按揭。一般來說,物業若果已收到清拆令,俗稱已被「釘契」,銀行一般不會批出按揭。在此情況下,物業理論上仍可買賣,惟買家須一筆過付款,而且須承擔「釘契」背後的一切風險。不過,若果單位有僭建但未收到清拆令,銀行仍會按正常程序估價及審批申請。但在這段非常時期,有銀行在審批村屋按揭前,會作實地視察,或須業主清拆僭建後才批出貸款,故買家在申請前記緊查詢清楚。

另有傳天台有僭建,整幢大廈都不能買賣。這關鍵其實在於天台到底是私人地還是公家地。若果天台連頂層出售,那責任便應落在頂樓業主身上,不會影響其他單位的買賣。但若果公契將天台歸納為電梯大堂、大廈外牆及簷蓬等公家擁有,則有可能影響整幢大廈的買賣。

────────────────────

Q7.家中有僭建應怎辦?如想加建或改建可怎樣辦?

應先確定僭建位置,如問題較複雜,建議找認可人士鑑別。若僭建屬小型,即如晾衣架及冷氣機支架等,可於屋宇署註冊小型工程承辦商名冊中尋找合資格人士進行清拆工程,不須入則,工程最快一天內完成。如僭建物較大,則須聘請顧問工程公司代表業主與屋宇署溝通,先商討清拆期限,再計設清拆計劃書,獲批後署方會發出「開工紙」,顧問可進行招標及開展工程。預計入則審批最快一個月,施工期約半個月至3個月不等。

加建或改建現存物業,步驟與上述相同。但按專家的意見,通常村屋或舊式大廈獲批加建的機會較高,近二、三十年落成的大廈可以說是「打定輸數」。原因是新式大廈通常會用盡發展面積,再加建就會超出法例所限。即使大廈仍有發展空間,假設大廈有50個業權,剩下1,000平方呎,業主有權使用的空間實際上只得20平方呎(1,000呎除以50個業權),而最高難度是要另外49個業權都一致贊成,業主才可動用那20平方呎的空間。所以權利雖在,但行使甚困難。

「改建」雖不涉及增加建築面積,但仍要顧及結構安全、防火及排水供電系統、採光通風及衛生等規條,經驗人士稱這亦絕非易事。

────────────────────

Q8.樓契會否訂明物業的建築面積?又會否訂明物業有僭建物?

一般樓契有訂明物業容許發展面積、實際建築面積及相關使用條款。以容許發展面積減去實際建築面積,可找出物業是否已用盡可容許面積,是否有擴建空間。若果現時單位面積較樓契內實際建築面積還要大,即代表屋中一定有部分是僭建的。

樓契、公契等一般不會列明單位中有否僭建,除非單位已被釘契,該清拆令便會與樓契「釘」在一起,「釘契」一詞亦是由此而來。同一道理,若果單位及後完成了清拆,完工紙亦會一併釘在樓契內,以證其「清白」。

────────────────────

Q9.如何辨別合資格認可人士?

認可人士包括建築師、工程師、測量師、結構工程師及岩土工程師(涉及斜坡)等,不同類別的專業人士,都可於屋宇署的認可人士名冊中找到。此外,該網亦有提供註冊承建商、專門承建商及小型工程承建商的名冊。

有專家教路,認可人士收費一般較昂貴,所以若果清拆工程規模不大,可找專門負責拆卸工程的承建商代勞。若清拆涉及重新畫則、招標及監工等,則最好找較有規模及經驗的人士或公司幫忙。

────────────────────

Q10.拖延清拆有甚麼後果?

屋宇署去年共發出了2.2萬張僭建清拆令,其中有近九成個案至今仍未清拆。該署已累積約5.7萬宗未處理個案,其中近130宗更拖延超過10年。業主接獲屋宇署的清拆令後,若不依令拆去僭建物,屬刑事罪行,最高可判入獄一年和罰款20萬元,若違法情況持續,會被加判每日罰款2萬元。

另外,屋宇署會指示政府承建商代為清拆,並於其後向業主追討工程費連監工費。署方亦會將清拆令存檔土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片),並通知相關按揭財務機構,此安排或會影響日後物業買賣及個人信貸紀錄。專家拆解 大僭建疑團
7月 6日 星期三 09:00 更新

【iMoney智富雜誌—精明理財】

撰文:郭麗安

Q1.究竟怎樣才算「僭建」?

根據《建築物條例》,任何建築物,無論內外加建或改建,均須向屋宇署入則申請,否則一概作違例論。故此,所有未獲屋宇署批核而作出的改動均屬僭建。不過,現行法例亦容許部分小型工程可豁免入則,如拆除非主力牆(指定呎吋)或改動出入口(指定呎吋)等,因這類工程造成的間隔與圖則不符,則不屬僭建。

向屋宇署入則申請加建或改建,一般要過以下五關才會獲批:

1.不影響樓宇本身結構;

2.改動後的面積不超過地契所容許的發展面積;

3.不影響走火通道,符合消防條例;

4.不影響電路及排水標準;

5.不影響採光、通風及衛生標準。

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Q2.屋宇署如何巡查僭建物?

屋宇署會聘請顧問公司定期逐區巡查。顧問會於高空拍攝,對比衛星圖、舊照片及圖則,以Photo Hunt形式找出天台及外牆僭建物,署方又會派出督察巡查興建及裝修中的樓宇,綜合圖則及環境證據辨別工程有否涉及僭建。如有,署方將發信通知業主清拆僭建。至於沒有外露的室內僭建,則比較難查。

礙於法例所限,督察不得擅自進入民居阻止僭建工程,有業主覷準此漏洞,對清拆令採「拖」字訣,但專家認為這行為極之不智,事關僭建已曝光,署方必會「咬住唔放」一直跟進,所以遲早都要清拆。其次是在建築期內清拆僭建,費用一定較完工後再動工清拆便宜。

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Q3.有哪些樓宇建構物,單憑「肉眼」就知道「九成九」屬僭建物?

基本上,在天台加建任何建築物都是違法,所以天台屋多屬於僭建物。根據Q1的「改建過五關」,天台屬室外用途,若圍封成室內面積已涉及更改用途。其次,天台一般沒有入則,若天台加建範圍超出地契所容許,亦屬違法。根據屋宇署指引,天台只可放置高度不可超過1.5米的大型貯物組合(如有護牆,則不可超過護牆高度,較低者為準),還要注意不可阻塞走火通道、不可影響樓宇結構兼排水系統。常見的活動玻璃屋、成人可進入的貯物櫃及鑲地式簷篷等都屬違例。環境局副局長潘潔月前被揭發其位於大埔汀角路的村屋寓所懷疑建有數項僭建,包括天台玻璃屋,以及於二及三樓圍封露台改建成房間,事發後潘已安排工程人員進行清拆。

至於圍封大廈露台是否僭建,則主要取決於露台是否入則範圍。如是,則露台本身為室內用途,圍封改建並無違反土地用途,加建範圍亦不會超出地契所容許。若果改建不違反消防條例,對電路、排水等沒影響便算合法。至於特首曾蔭權(新聞 - 網站 - 圖片)位於港島麥當奴道64號的物業,亦被發現以大型玻璃嵌板圍封露台。發展局局長林鄭月娥(新聞 - 網站 - 圖片)其後謂玻璃嵌板既不通風亦不能採光,涉及結構問題,會覑有關部門跟進,而特首已安排清拆還原工程。

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Q4.如何查出家中是否存在僭建物?

每幢物業由落成至今,期間曾向屋宇署申請並獲批的改動,都會存檔該署資料庫,市民可於該處取得最新圖則,若對照後發現屋內外間隔與圖則不同,則該單位有可能涉及僭建。

市民可於屋宇署網頁填妥「向建築事務監督申請查閱指明文件或指明文件記錄」申請表寄回,約3至4個工作天後將收到通知,屆時可前往該署查看圖則。查看費用為36元,而影印圖則每張收費24元。

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Q5.買樓落訂前如何認清單位沒有僭建物?

首先應向地產經紀查詢,根據《地產代理條例》及業內守則,經紀有必要查明並將單位現況如實告訴買家。若想自行確定,則可向屋宇署申請單位結構圖則對照。按專家意見,大改動如加建天台屋、地牢或改動廁所等,均一目了然,但若果擔心改動不明顯或圖則太複雜,可聘請認可人士代勞,費用由數百至千多元不等。

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Q6.僭建樓不能做按揭?

坊間一直傳聞,物業有僭建,銀行便會拒絕批出按揭。一般來說,物業若果已收到清拆令,俗稱已被「釘契」,銀行一般不會批出按揭。在此情況下,物業理論上仍可買賣,惟買家須一筆過付款,而且須承擔「釘契」背後的一切風險。不過,若果單位有僭建但未收到清拆令,銀行仍會按正常程序估價及審批申請。但在這段非常時期,有銀行在審批村屋按揭前,會作實地視察,或須業主清拆僭建後才批出貸款,故買家在申請前記緊查詢清楚。

另有傳天台有僭建,整幢大廈都不能買賣。這關鍵其實在於天台到底是私人地還是公家地。若果天台連頂層出售,那責任便應落在頂樓業主身上,不會影響其他單位的買賣。但若果公契將天台歸納為電梯大堂、大廈外牆及簷蓬等公家擁有,則有可能影響整幢大廈的買賣。

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Q7.家中有僭建應怎辦?如想加建或改建可怎樣辦?

應先確定僭建位置,如問題較複雜,建議找認可人士鑑別。若僭建屬小型,即如晾衣架及冷氣機支架等,可於屋宇署註冊小型工程承辦商名冊中尋找合資格人士進行清拆工程,不須入則,工程最快一天內完成。如僭建物較大,則須聘請顧問工程公司代表業主與屋宇署溝通,先商討清拆期限,再計設清拆計劃書,獲批後署方會發出「開工紙」,顧問可進行招標及開展工程。預計入則審批最快一個月,施工期約半個月至3個月不等。

加建或改建現存物業,步驟與上述相同。但按專家的意見,通常村屋或舊式大廈獲批加建的機會較高,近二、三十年落成的大廈可以說是「打定輸數」。原因是新式大廈通常會用盡發展面積,再加建就會超出法例所限。即使大廈仍有發展空間,假設大廈有50個業權,剩下1,000平方呎,業主有權使用的空間實際上只得20平方呎(1,000呎除以50個業權),而最高難度是要另外49個業權都一致贊成,業主才可動用那20平方呎的空間。所以權利雖在,但行使甚困難。

「改建」雖不涉及增加建築面積,但仍要顧及結構安全、防火及排水供電系統、採光通風及衛生等規條,經驗人士稱這亦絕非易事。

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Q8.樓契會否訂明物業的建築面積?又會否訂明物業有僭建物?

一般樓契有訂明物業容許發展面積、實際建築面積及相關使用條款。以容許發展面積減去實際建築面積,可找出物業是否已用盡可容許面積,是否有擴建空間。若果現時單位面積較樓契內實際建築面積還要大,即代表屋中一定有部分是僭建的。

樓契、公契等一般不會列明單位中有否僭建,除非單位已被釘契,該清拆令便會與樓契「釘」在一起,「釘契」一詞亦是由此而來。同一道理,若果單位及後完成了清拆,完工紙亦會一併釘在樓契內,以證其「清白」。

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Q9.如何辨別合資格認可人士?

認可人士包括建築師、工程師、測量師、結構工程師及岩土工程師(涉及斜坡)等,不同類別的專業人士,都可於屋宇署的認可人士名冊中找到。此外,該網亦有提供註冊承建商、專門承建商及小型工程承建商的名冊。

有專家教路,認可人士收費一般較昂貴,所以若果清拆工程規模不大,可找專門負責拆卸工程的承建商代勞。若清拆涉及重新畫則、招標及監工等,則最好找較有規模及經驗的人士或公司幫忙。

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Q10.拖延清拆有甚麼後果?

屋宇署去年共發出了2.2萬張僭建清拆令,其中有近九成個案至今仍未清拆。該署已累積約5.7萬宗未處理個案,其中近130宗更拖延超過10年。業主接獲屋宇署的清拆令後,若不依令拆去僭建物,屬刑事罪行,最高可判入獄一年和罰款20萬元,若違法情況持續,會被加判每日罰款2萬元。

另外,屋宇署會指示政府承建商代為清拆,並於其後向業主追討工程費連監工費。署方亦會將清拆令存檔土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片),並通知相關按揭財務機構,此安排或會影響日後物業買賣及個人信貸紀錄。
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